限购升级去杠杆“降温”一线楼市

近日一线城市房地产政策将收紧的传言获印证上海深圳接连出台房地产市场调控新政包括提高首付贷款比例提高非本市户籍居民购房门槛同时加强中介管理严控使用资金杠杆购房情况

业内人士认为一线城市推出新政的根本动因是为了稳定近期过快上涨的房价打击越来越多的投机性购房行为因此从政策角度看未来的政策方向将不再是单向宽松而是改变为双向的托底盖帽除上海深圳等涨幅过快的城市外其他城市的调控政策不会过于严苛

发力一线楼市新政迭出

日深圳连夜出台房地产市场调控新政关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见指出将收紧非户籍人口购房门槛并实行差别化住房信贷政策

意见指出对非户籍人口的资格判定从此前能提供自购房之日起计算的前年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明提高至年并限购套住房对户籍居民家庭含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭仍继续执行限购套住房

同时在信贷政策方面执行差别化信贷对购房人家庭名下在本市无房且近年内无住房贷款记录的贷款首付比例仍继续执行最低成对购房人家庭名下在本市无房但近年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的贷款首付比例执行最低成

值得注意的是上海同日也发布了被称为史上最严调控政策的沪九条沪九条指出将从严执行住房限购政策其中将提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限从自购房之日起计算的前年内在本市累计缴纳年以上调整为自购房之日前连续缴纳满年及以上企业方面购买的商品住房再次上市交易需满年及以上若其交易对象为个人按照本市限购政策执行

在信贷政策方面执行认房不认贷沪九条指出对拥有套住房的居民家庭为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的首付款比例不低于对拥有套住房的居民家庭为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的首付款比例不低于沪九条指出购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金如违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台

据悉上海普通商品住房应同时满足单套面积平方米以下实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的倍以下且外环外总价不超过万元每套内外环之间不超过万元每套内环内不超过万元每套

对此上海市住房城乡建设管理委主任顾金山表示去年下半年以来特别是进入年上海房地产市场出现了非理性过热的情绪房价形成了加速上涨的趋势同时也有投资投机性需求回潮部分企业及从业人员违规操作等一些新情况新问题因此作为特殊商品的住房更是需要维护市场秩序稳定市场预期

调整去杠杆成政策重点

值得注意的是本轮政策中均涉及禁止运用资金杠杆付首付沪九条明确指出严禁房地产开发企业房产中介机构从事首付贷过桥贷及自我融资自我担保设立资金池等场外配资金融业务对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务的行为开展专项整治

深圳此次新政中也明确表示要加强房地产金融风险防控结合前期全市首付贷风险排查情况继续开展全市金融风险排查和专项整治严禁互联网金融企业小额贷款公司等金融机构从事首付贷众筹购房过桥贷等金融杠杆配资业务

本轮房地产新政的重点是去杠杆化亚豪机构市场总监郭毅认为此前链家事件暴露出了在房地产市场出现了利用加杠杆手法去房地产库存的反常现象场外配资业务进一步兴起而放大的资金杠杆容易催生更大房地产市场泡沫构成巨大的潜在金融风险引起决策层的高度重视

顾金山也表示部分企业违规操作一些开发商中介机构通过PP的平台推出了首付贷等场外配资的业务使本来一些没有条件购买第二套房的人通过首付贷过桥贷变成可以入市或者提前入市了这一块操作对市场起到了很大的推力同时助长了资和投机行为增加了金融风险

的确此前常出现在股市中的场外配资正在房地产市场显现众筹买房首付贷等金融产品集中爆发以与链家地产同样做首付贷等小额贷款金融产品的上市中介机构世联行为例其发布年年报显示该公司去年一共发放家园云贷笔房贷金额为亿元同比分别增长

常被用作首付贷的消费贷正在大幅增加中国人民银行数据显示月北京人民币消费贷款增加亿元同比增加亿元经营贷款增加亿元同比减少亿元其中个人住房贷款增加亿元同比增加亿元

与此同时据链家地产监测的两组数据显示年成交的二手房中持有年限不足两年的比例约占满两年但不足五年的约占近两个月房屋换手更为频繁近两个月内成交的二手房中业主持有时间不足半年的比例就高达

预测北京跟进可能性大

中原地产市场总监张大伟认为除上海深圳外北京及部分二线重点城市的收紧也是大概率事件事实上日就有媒体曝出廊坊市政府透露为稳定环京周边县市住房价格推进房地产业平稳健康发展廊坊市研究了有关进一步规范市场秩序稳定住房价格的若干措施具体措施方案正在程序审定中即将公布

但张大伟认为这不意味着房地产政策将全面收紧房地产市场已经进入新常态即使在部分城市上涨迅速的情况下大部分三四线城市的库存压力依然非常大分化依然将是后续市场的主要特征因此未来的政策方向将不再是单向宽松而是改变为双向的托底盖帽

的确中国去年以来曾采取针对房地产的新政和新政对房地产释放利好此后市场出现分化行情一线城市房价再度疯涨个别二线城市房价闻风跟涨而三四线城市房价低迷依旧

统计局最新数据显示在一线城市与部分二线城市大量去化的背景下年底房地产库存达到亿平方米同比增长年至月份库存又达到亿平方米增速达到这意味着库存主要集中在三四线城市

事实上日前营改增具体方案就明确划分了一线城市和非一线城市例如营改增试点对个人购二手房的规定明确对于非一线城市个人将购买不足年的住房对外销售的按照的征收率全额缴纳增值税个人将购买年以上含年的住房对外销售的免征增值税对于北京上海广州深圳四个一线城市个人将购买不足年的住房对外销售的按照的征收率全额缴纳增值税个人将购买年以上含年的非普通住房对外销售的以销售收入减去购买住房价款后的差额按照的征收率缴纳增值税个人将购买年以上含年的普通住房对外销售的免征增值税