需求透支并转移，三四线房地产去库存越来越难

核心结论

中国房地产市场存在的最大问题一直以来就是巨大的结构性供需不匹配实际上也就是三四线城市的库存问题年下半年以来在国家政策的刺激下房地产销售增速快速回升房地产开发投资增速在今年也由负转正但在房地产市场火爆的同时我们认为房地产市场的结构性库存问题可能非但没有减缓反而日益严重了

这具体体现在由于房地产开发投资的回升从总量上看年房地产总体库存不会有明显下降人口城镇化速度减慢且居民住房需求三五年内相对稳定目前的销售高增长意味着对未来需求的透支由于中国住房需求转移单边性的特点一线城市居民一般不会去二线城市买房二线一般不会去三线买房目前二线城市房地产销售的极端火爆意味着转移了大量的三四线城市需求

综合上述三点三四线城市居民需求被严重透支和转移且供给层面今年库存面积不会有明显下降这意味着未来房地产去库存的压力会更加艰难今年下半年到明年上半年相比于汇率和信用问题房地产销售下降对整个宏观经济的冲击可能会更大

正文

中国房地产市场存在的最大问题一直以来就是巨大的结构性供需不匹配一方面在一线城市和部分经济发达的二线城市从来不担心需求问题相反由于土地供应的限制存在明显的供不应求状况另一方面在广袤的三四线城市土地供给相当充足但需求不足叠加前几年大量的房地产开发投资使得其存在大量的房地产库存需要消化

我们认为虽然今年以来房地产市场量价齐升但其结构性库存问题可能非但没有减缓反而日益严重了三四线城市面临以过去更为艰难的去库存压力主要逻辑如下

今年房地产库存面积不会有明显下降

从供给层面看房地产广义库存面积包括建成和在建面积主要受销售面积增速和新开工面积增速影响

在之前的报告中我们利用年以来历年的新开工面积减去历年的销售面积计算度量房地产库存并模拟了不同销售面积增速和新开工面积增速情景下按照前述方法计算的库存面积增速变化具体计算过程参见中国经济周刊房地产去库存对经济影响几何

图报告了上述计算的结果从结果中可以看见虽然今年房地产销售增速较好但在新开工面积大幅攀升的过程中截止年月底新开工面积累计增速预计全年房地产库存面积不会有明显下降

销售短期爆发透支未来需求

从需求层面看年以后中国的新增人口城镇化速度是比较平稳甚至减缓的这意味着房地产的潜在需求相对稳定不会有明显上升而对个人和家庭的微观主体而言由于短期内收入相对稳定到年内的住房需求也比较稳定这意味着如果住房需求集中在短期内释放等于透支了未来的需求

年由于国五条等税收政策的影响全年房地产销售面积高达亿平方米从相关分析来看这个数字可能已经比较接近年度需求的顶点了年销售面积亿平方米基本与这个顶点持平在年的基础上年前五月销售面积累计增速又高达因此目前房地产市场销售的火爆很可能已经是对未来需求的大量透支

我们做了一个模拟计算假设明年上半年的销售情况与年或者年相同预测年上半年的销售增速图从结果来看基本可以判断明年上半年的房地产销售面积增速会在以下

三四线城市居民需求被转移

除了上述总量供给和需求的问题以外房地产市场还存在着一个三四线城市居民需求被转移的问题

一般而言由于中国住房需求转移单边性的特点一线城市居民不会去二线城市买房二线城市居民不会去三线城市买房而今年以来房地产市场的特点是二线城市销售最好谁会去二线城市买房除了本地居民以外最有可能的就是二线城市周边的三四线城市居民

年以来的房地产刺激政策其核心目的在于消化三四线城市的房地产库存但从目前的实际情况看政策刺激下居民的住房需求很多并没有在本地释放而是转移到了经济更加发达的二线或者一线城市中因此目前二线城市房地产销售的极端火爆很有可能意味着转移了大量的三四线城市需求