房地产过热堪忧 寰球同此凉热

两年前国际金融机构就开始警示全球地产泡沫风险但是大部分国家房价仍在持续上涨中国房地产市场自去年来也出现集体暴涨在这背后全球低利率环境是重要原因之一更关键的是央行无力在支持经济的同时抑制地产泡沫的形成

房价上涨热度不减

近年来各国经济复苏并不如预期般好然而尽管全球经济复苏预测被国际机构们一再下调但是全球范围内大部分国家的房地产价格上涨的势头却难以被抑制在不少国家房地产价格持续上涨热度不减

据国际货币基金组织的统计过去一年全球个国家中有个国家房屋价格指数上升其中包括新西兰德国在内的一些经济体房价超过收入增长

高度依赖于能源和矿业的加拿大经济正在放缓但当地房价却在飙升据加拿大房地产协会编制的一项指数在加拿大最火爆的市场温哥华的房价在截至今年月底的个月里飙升了同期多伦多房价也上涨了加拿大央行月时已经警告称这两个加拿大最大城市的房价飙升势头可能难以持续经合组织则在天内两次发出警告加拿大要采取严厉措施从区域层面入手力控房市特别是过热的多伦多和温哥华房市

海外买家曾被认为是过去几年助推澳大利亚房价上涨的主要因素导致澳大利亚的房价自年以来上涨了近来更多迹象表明澳央行月降息的影响也开始显现在低息刺激下本地买家和投资者也显示出强烈的买房兴趣澳大利亚央行月警告称该国房价在月降息后再次开始攀升咨询机构报告称月悉尼和墨尔本两市房价继续抵挡降温趋势该国最大城市悉尼已跻身全球房价负担最重的城市之列经合组织月份时警告称澳大利亚房地产市场繁荣可能正接近一个惊人的不稳定的结局

在新西兰房价自年以来上涨了据报道房屋总值已经达到GDP的四倍国内住宅价格特别是最大城市奥克兰房价不断攀升国际货币基金组织表示在低利率移民数量高企和供应短缺的刺激下新西兰房屋价格上涨速度为全球第二快仅次于卡塔尔新西兰房地产市场火爆继续给金融稳定带来风险

瑞典房价快速上涨在一定程度上受到了持续个月的负利率政策驱动斯德哥尔摩已成为欧洲最火热的房地产市场之一去年房价上涨了

金融危机后大幅调整的英国房地产市场在逐步企稳之后于年起迅速上扬由国家建筑协会提供的数据显示英国全境平均房价首次涨破万英磅约合万人民币截至今年月全国平均房价指数达到点的历史峰值与年初相比上涨了今年月日起针对购买出租及第二套房产征收的额外印花税执行后房价亦持续走高英国公投决定脱欧后房地产市场成交受到一定影响英国商业地产基金也相继陷入困境不过据报道那些本币与美元挂钩可以从英镑贬值中获利的投资者突然对伦敦房产产生了极大的兴趣月日还传来了富国银行斥资亿英镑在伦敦金融区核心地带买入一座楼作为新的欧洲总部的消息

德国曾一度以房价稳健而著称年前后德国房价波动远低于其他发达国家但过去年德国房地产价格指数涨幅达第一个预测到美国次贷危机的国际清算银行认为德国已经达到产生房地产泡沫的标准

日本的银行年对房地产行业的贷款达到万亿日元超过了泡沫时期时隔年创出新高从融资余额来看年年底达到万亿日元时隔年创新高占日本国内银行整体融资的为了节税和投资外国人和富裕阶层正在增加购买住宅楼这也在推动住宅楼销售由于房价持续上涨国内房地产交易出现了触顶的迹象在东京市中心的大型优良楼盘租金回报仅左右

台湾的住宅价格也急剧上涨住宅价格的上涨自年起日趋显著房地产投资成为热潮大城市住宅价格上涨显著民间统计数据显示台北等大城市年月的公寓价格上涨至年的倍然而受经济增速放缓影响居民年收入几乎没有增加收入与住宅价格的差距越来越大据台湾内政部统计台北市一套住房的价格在年代初期相当于个家庭年收入的倍而年已达到倍

金融危机以后美国房地产市场也经历了调整年美国房地产市场被次贷危机压抑了十年的房屋需求彻底复苏成交量及房价均达年以来的高点近期美国大都市房价触及记录高位美国房地产市场开始出现类似年时的表现关于另一个地产泡沫来临的议论声也随之而起一些人提出美国存在版房地产泡沫即泡沫并非由最终用户的投资引起而是由海外买家和专业或私人投资者导致这使所有房屋的价格达到了终端用户避险投资买家无力承担的水平他们押注年美国房地产价格将达到顶峰就在今年年初美国房地产经纪人协会NAR也警告说美国房价过去一年间录得接近或超过两位数的增长是不健康的尤其考虑到家庭收入及工资收入几乎没有增长这一背景截至一季度末美国住房自有率从年月末的降至表明投资乃至投机因素在美国房地产市场显著增强新的泡沫正在壮大美国房产研究公司RealtyTrac的研究报告显示目前美国中产阶级每月用于偿付按揭贷款的金额在工资中的占比已从去年的上升至虽然距年的占比还有差距但上行趋势值得高度警惕高房价之下市场更趋谨慎目前受价格高涨影响纽约等地的部分投资用高档住宅的价格开始下跌销售趋于触顶据房地产商DouglasElliman统计曼哈顿地区的集合住宅楼的平均售价月期同比大幅上涨涨至万美元不过被尊为股神的巴菲特并不认为美国地产市场存在泡沫他在今年月份时还对媒体表示他不认为现在的房地产市场存在全国性的泡沫在奥马哈这样的地方以及全美大部分地区购房者并未支付泡沫价格他并不认为下一次危机时产生问题的会是房地产泡沫巴菲特前几年刚刚购进了一些美国房地产

宽松货币意犹未尽

早在两年前许多人就开始警告全球房地产市场的过热担心泡沫的出现但是近两年来包括股市和房地产市场的上涨势头都没有得到切实控制反而更上层楼这和目前的低利率环境密切相关而目前实施宽松货币政策的经济体似乎意犹未尽

美国媒体援引著名的债券之王比尔格罗斯的话说全球利率处在年历史中的最低水平高达万亿美元的负利率债券是一颗终有一天将爆炸的超新星

年一位后凯恩斯主义者NickRowe描述了这样一个怪异世界在那里均衡利率等于或低于经济的长期增长率而非我们此前习惯的高于在这样一个世界里泡沫难以避免因为投资者们寻求正收益当时有人认为这才是正常的世界

今年月日美联储主席耶伦在美国参议院金融委员会半年一度的货币政策报告听证会上也表示全球和美国国内阻力均令均衡利率处于历史低点

美联储自去年底启动加息进程以来至今没有后续的加息行为跟上联邦基金利率始终维持在的水平

日本央行月日意外地以的投票比例通过超额准备金实行负利率的决定日本成为欧洲央行之后又一个实施负利率的国家目前欧洲央行还在继续观察经济数据变化权衡英国脱欧影响以决定是否进一步放宽货币政策

国内经济学家彭文生表示美国由于不依靠银行信贷和相对依靠银行信贷小一点所以还没有出现负利率但以银行体系为主导的欧洲和日本利率下行更极端彭文生称对于中国来说哪一天银行信贷的功能受到大损害利率到零的那一天就到来了

同样实施负利率的瑞典央行月日宣布利率仍将维持在水平不变同时称未来加息策略将会被推迟直到年下半年之前都不大可能会加息因为需要高度扩张性的货币政策为瑞典经济和提振通胀提供支持就使得降息仍有空间当时瑞典年GDP增速预估由月份下调至

澳大利亚联储近日把现金利率维持在不变该行正在权衡本国大选以及英国脱离欧盟的后果对信心和投资可能造成的威胁此前在澳联储月将基准利率从调降至的创纪录低点后甚至有机构警告称澳大利亚储备银行可能成为下一家拥抱负利率的央行

新西兰目前基准利率为这样的利率水平已经居于发达国家榜首有分析师认为尽管新西兰不会加入零利率俱乐部但是新西兰的降息空间比澳洲要大澳新银行预计新西兰央行月份会有一次降息

英国央行行长卡尼说为了应对英国脱离欧盟全民公投结果的影响英国可能需要采取一些货币政策宽松的措施调整基础利率是英格兰银行实施货币政策的主要手段而这个利率目前为处在创纪录的低水平有分析认为英格兰银行可能在今年夏天采取进一步宽松行动

月日加拿大银行发表季度货币政策报告宣布维持的基准利率不变受英国公投脱欧决定国内阿尔伯塔省月巨大山火加拿大正与欧盟进行自由贸易协定的谈判等因素的影响加拿大的国内生产总值可能在两年半时间内削减个百分点经济增长率可能只有左右

政府苦苦寻觅良策

面对不断上涨的房价各国政府又爱又恨华尔街日报月日的一篇报道表示全球低利率环境正令楼市泡沫风险重燃一些国家出台了一些调控举措但一些主要经济体的央行行长则深感到无力通过利率调节这一措施来阻止房地产价格的持续上涨

澳大利亚央行虽然警告该国的房地产风险但是在月日的政策会议上决定维持利率不变并在声明中暗示未来可能需要降息其理由之一是该行面临与美国欧洲和日本央行同样的困境即通胀率低于该行的预期目标

不过在过去一年中澳大利亚也并非无所作为银行监管机构收紧向房地产投资者放贷的指导标准试图以此应对房地产市场泡沫风险监管机构的行动在一定程度上帮助冷却了房价上涨势头针对海外买家的涌入近期澳大利亚大型银行停止对海外买家发放购房贷款自限令启动以来澳大利亚楼市清盘率出现明显下滑月为环比大幅下跌了其中悉尼月底房屋挂牌出售数量为套同比减少了套澳大利亚新南威尔士州和昆士兰州出台新政策将对外国购房者分别征收和印花税今年月维多利亚州已率先将针对外国购房者印花税提升至

然而对于政府的举措房地产商们表示反对他们担心新政将会对当地房地产市场带来灾难性影响或将导致出现大量违约和公寓房价暴跌研究发现澳大利亚银行实际仍允许海外地产投资者申请大额的房屋贷款且额度远高于业主居住贷款者

在新西兰央行也意识到房价暴涨的风险新西兰联储副主席斯宾塞月日在联储网站上贴出的讲话稿中表示房地产市场失衡情况越来越严重需要在多个方面采取政策行动他表示正考虑进一步收紧贷款价值比率可能年底前行动联储也在考察是否应该对负债收入比率做出限制但表示将对该选项作出进一步调查研究

新西兰还通过控制购房者首付比例来实现对房价的调控新西兰储备银行月日出台一份计划调整购房首付比例的政策文件根据新规商业银行向住宅投资者发放的贷款中贷款额超过房屋总价值的比例不得超过向自住型房屋购买者发放的贷款中贷款额超过房屋总价值的比例不能超过央行行长格雷姆惠勒当天表示住宅贷款现阶段在新西兰银行系统总资产中占比特别是住宅投资者数量不断增加的情况下央行希望通过相关政策减少银行系统面临的风险去年新西兰央行曾规定在奥克兰的住宅投资者需要支付的首付在其他地区需支付的首付而此次的最新规定将不再存在地域限制适用于全国范围目前该项政策正在征求公众意见预计将于月日实施

此外月日新西兰四大银行中的三家全部停止了海外贷款

瑞典政府已推出了旨在限制风险性借贷的措施但此举并没有完全抵消处于纪录低位的利率水平对楼市的提振因英国投票脱欧带来的不确定性增加瑞典央行月日称该行原计划从明年年中开始加息但该计划可能会被推迟瑞典央行行长英韦斯StefanIngves在接受采访时称当全球政策利率都处于极低水平之际瑞典不太可能走上完全不同的道路

为了抑制炒房台湾马英九政权从年月就开始实施房地合一税即在转卖房产时对土地和房屋出售收益统一征税此后房价出现下跌势头但市场上大部分观点认为预计住房价格不会急剧下跌月份上任的蔡英文在选举战中曾宣布今后年内将提供万户公营住宅但是考虑到土地和预算的问题不少声音对其可行性提出质疑为了不招致年轻人的失望住宅政策将成为蔡英文上任后的紧要课题

加拿大央行行长波洛兹StephenPoloz对于房地产泡沫可能破灭感到担心他还承认当前的超低利率环境绝对在助长房价的涨势并推高家庭债务但近来他在接受媒体采访时仍表示如果他认为有必要通过降息来刺激经济房价上涨不会阻止他进一步下调利率加拿大央行自年月以来共降息两次波洛兹表示这是一个共同的问题许多央行都在实行低利率政策而这会引发房地产泡沫