“去库存”回顾2015年首招剑指房贷门槛

央行网站日颁布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知指出在不实施限购措施的城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款原则上最低首付款比例为各地可向下浮动个百分点对拥有套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房最低首付款比例调整为不低于

业内人士指出此次下降后已与年救市政策的力度齐平线和二线城市将迎来重大利好去库存将是未来几年房地产行业运行的主基调且居民住房需求依然较大鼓励居民适度加杠杆有一定空间

改善一些家庭有望提前实现购房愿望

今年五大任务之一就是房地产去库存此时出台此政策不仅及时而且必要对惠民生和稳增长具有双重作用中国民生银行首席研究员温彬表示去年以来政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施交易趋于活跃房价同比上涨的城市数量逐渐增多但也存在区域差异特别是三四线城市的房价继续低迷去库存压力依然较大

温彬表示随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程加快居民住房刚性需求和改善性需求旺盛央行按照分类指导因地施策的原则针对非限购城市降低住房贷款首付比例有助于提高居民购房能力促进房地产市场平稳健康发展

首套房对应的是大量的市场刚需面对的是一般收入家庭对于这些家庭来说有的人可能还在攒钱原本是明年才能启动的购房计划在这次调整以后马上就能签约了社科院金融研究所所长助理董裕平表示在春节前夕出台的这次调整是国家高度重视民生工程着力解决群众关心的住房问题的集中体现他说新政有利于一些居民家庭可以提前实现购房的愿望改善居住条件从政策意图来看有积极的导向作用

亚豪机构市场总监郭毅表示春节是返乡高峰同时年末企业通常会给予员工一定的年终奖励此时发布降低首付的新政将有利于促进手握资金的白领们回乡置业预计新政将会令原本是楼市成交淡季的春节月迎来一轮交易量的小高峰

压力高库存使房价分化愈加明显

最新数据显示年末商品房待售面积万平方米在去库存一年后我国房地产库存量较年末的万平方米再度增加万平方米这意味着在去库存一年后我国房地产库存并未能如预想再增近万亿

易居研究院最新数据显示月份城存销比数据中去化超过个月的城市超过其中三亚茂名淮南烟台四个城市去化均达个月北海更是高达个月

同时供应方面北京同比减少上海同比减少的同时青岛同比上涨茂名同比上涨

此外在库存压力的不同下城市间房价分化愈加明显统计局数据显示年月份城市新建住宅销售价格环比继续上涨最高涨幅为深圳的最低下降为丹东的而同比方面深圳同比上涨丹东则下降

在全联房地产商会执行会长任志强看来当前房地产市场的库存情况比年还要严重年政策上进行刺激的时候年房价迅速上升年楼市开始回暖那是因为年楼市没有大量库存现在之所以说比年还差是因为现在有大量库存

据任志强测算竣工而没有销售的房子里包括住宅亿多平方米写字楼和公建亿多平方米同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积当前最大的问题在于有相当一部分库存是无法消化的以全国房地产一年近亿平方米的销售面积来看接近亿平方米的库存并不算多但问题在于这其中有大量库存属于很难消化的部分

中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈认为去库存是未来几年房地产行业运行的主基调有必要通过金融手段以促进房地产库存有序消化年在政策持续放松背景下房地产市场出现企稳复苏区域分化结构调整的新变化但是种种迹象表明当前房地产市场复苏基础不稳动能较弱尤其是房地产库存高企更成为制约未来至年内房地产健康运行的突出问题因此房贷新政有利于房地产去库存

影响一线城市限购政策暂时不会取消

对于降低首付比例的影响可以预期的是此次政策出台后商业银行住房按揭贷款的业务量有望进一步提升

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为此次政策的出台贯彻了年以来去库存的政策导向给予了各地信贷政策调整的自主权允许各地按照去库存的导向和信贷资源的实际情况积极调整首付比例当然两成首付的比例使得商业贷款购房者能够享受和公积金购房贷款相同的首付待遇确实很有激励性

对于未来房贷政策的调整是否会从不限购城市扩展到限购城市大部分市场人士认为可能性较低温彬对经济参考报记者说去年房地产调控政策使一线城市房价上涨过快去库存效果明显未来房价仍有上涨压力限购政策暂时应不会取消

而对于降首付是否会增加贷款风险李佩珈表示当前我国居民整体杠杆水平远低于其它国家偿付能力大于欧美等国家且主观违约概率较小个人住房贷款还有较大的发展空间年我国居民个人住房贷款余额为万亿元占GDP比重约为远低于日本的英国的和美国个人住房贷款的发展深度低于发达国家未来增长潜力依然较大从还款能力看年我国居民储蓄余额为万亿元个人住房贷款占储蓄余额比重为小于日本的更远低于美国居民约的负债水平

一位国有大行北京某支行个人信贷业务负责人表示目前而言银行贷款的项目储备不是很多政策调整能够刺激出更多的个人客户尤其在银行所有的信贷品种中房贷品种是其中风险相对较低的品种坏账率也比较低因此相对长期的安全的收益比较稳定的房贷业务业务量增加对银行而言是好事

目前考虑到适龄购房人口基数较大新型城镇化推进房地产市场的需求仍在尤其是随着经济增长方式的更替居民消费需求的升级人口结构的根本转变居民住房消费也将呈现新的变化养老地产旅游地产文化地产等孕育新的机会创客空间租赁市场等新模式逐渐兴起有必要通过金融手段以支持居民住房消费的转型升级李佩珈说

李佩珈表示当前我国居民整体杠杆水平远低于其它国家偿付能力大于欧美等国家且主观违约概率较小个人住房贷款还有较大的发展空间