回顾2016年房地产政策面将趋向宽松

年房地产市场加速分化北京等一线城市供小于求房价持续领涨部分二线及三四线城市市场恢复缓慢滞销严重开发企业之间利润率普遍下调大房企集中度进一步增加中小房企则纷纷剥离地产业务谋划转型业内分析认为年楼市在去库存基调下政策面将趋向宽松化解产能拉动需求的刺激政策出台将是大概率事件而房价也可能出现普涨局面

分化不同城市供需情况天差地别

夏菲是我国中部省份一个地级市的房地产销售人员由于地处四线城市他所在的项目存在着严重的积压现象为了能开发更多客户这段时间他每天打出的电话数量已经上升到之前的倍之多但得到的回应更多是对方瞬间挂断电话有时甚至会受到责骂

您现在看到的已经是现房了交钱三天后就能拿到房接待完这个月的第二个客户后他告诉记者现在房地产销售市场和天气一样没有一丝暖意很多同事都离职去了省会那儿市场还相对好些

夏菲所描述的情形是他所在的三四线小城的普遍现象也是今年房地产市场疲软的一个缩影当地有关负责人在接受经济参考报记者采访时表示今年卖出的土地也大幅减少卖掉的几个地块还是降价卖出的而之前土地财政最高时可以占到总财政收入的以上

同样是三四线城市河北省廊坊市因为紧邻北京加上京津冀一体化政策的带动作用当地房地产市场的行情已经开始向房价领涨全国的北京市靠拢

今年月份陈琛在廊坊市燕郊镇看中了一套单价元的二手房回老家辽宁和父母商量了一周后这套房子单价已经涨到元不仅如此当地的房价在短时间内纷纷提价像陈琛这样已经交了定金的先期认购客户被中介公司大量毁约当地的房地产中介为了提价愿意向他赔付双倍的违约金最终陈琛做了妥协在总价上追加了近万元后买下了这套房子

受陈琛影响他的一位女同事李萌也看中了北京周边几个河北省县级市房地产市场的升值潜力首付万元后认购了廊坊市固安县内一个期房项目李萌告诉记者签约一个月的时间该楼盘的销售均价已经上涨了元这甚至超过了国内大部分三四线城市一年内的房价涨幅

根据中国房地产城镇化联盟针对年市场的预测未来阶段一二三四线城市的房价将出现普遍差别化上涨现象具体表现为一线领涨二线普涨三四线企稳或恢复性上涨局部城市仍有下跌另一方面城市分化板块分化楼盘分化现象将持续

发力促需求政策有望继续加码

供需关系决定了区域内的房地产市场是买方市场还是卖方市场近日同海咨询发布个大中城市商品住宅投资价值报告显示重点监测的个城市中超过的城市住宅供应在未来三年处于供大于需阶段去库存压力明显

全联房地产商会执行会长任志强指出目前去库存难度仍然较大以亿平方米左右的商业地产库存为例只有每月消化万平方米才有可能降低库存量而这一难度可想而知

清华大学教授江忆接受经济参考报记者采访时表示房地产行业目前面临着严重产能过剩问题与此同时在房地产行业下滑的影响下建材行业更是出现了全行业过剩情况

针对国内房地产市场大范围库存过剩的情况中国指数研究院分析认为在经济增速下行和高库存压力下今年以来政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用政策聚焦于挖掘房地产消费潜能鼓励需求入市进而恢复并带动投资信心

中指院方面认为在中央提出化解房地产库存促进房地产行业持续发展的背景下短期内政策仍将鼓励住房需求继续放松货币信贷及财税政策房贷利息抵个税将是大概率事件而长期来看三四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇推进多项措施发展产业吸引人口流入和就业保障进而拉动地产需求

克而瑞方面认为年政府会通过新型城镇化等各项政策加速三四线城市去库存恢复楼市信心而农民进城购房租房所对应的需求恰恰是刚需产品在这样的情况下刚需产品占比上升应是大概率事件

调整房地产行业内部洗牌加速

中国房地产测评中心副主任回建强在接受经济参考报记者采访时表示近年来受调控经济下滑等因素影响不少非房地产企业在涉足房地产后发展情况不容乐观部分企业甚至出现主业受损的情况因而陆续剥离了房地产业务此外部分以房地产为主业的企业由于近年来经营欠佳也萌生退意放弃房地产业务转而向全新的业务方向发展

事实上近年来多个上市房企更名以改变投资方向今年这种现象尤为明显具体来看年有余家房企更名其中国兴地产更名为财信发展亿城控股先后更名为亿城投资和海航投资转而进入金融资本类华业地产更名为华业资本运盛实业更名为运盛医疗进入医疗健康行业同时莱茵置业更名为莱茵体育方兴地产更名为中国金茂

对此回建强表示企业更名是十分慎重的事现阶段更名多代表着企业的发展方向正进行转型或扩展

在业内看来房企加速去房地产化的主要原因是利润的大幅下滑根据WIND资讯近期的数据统计显示申万一级行业下房地产类家房企三季度销售毛利率为净利润率仅为较年同期的与分别下滑个百分点和个百分点家房企中家净利润下滑占比高达而净利下滑的企业中下滑幅度超过的多达家

任志强表示房企核心盈利能力下滑财务风险加剧融资难度加大库存高企难消这种种迹象表明房地产不再具备过去高增长的能力他认为在长期去库存压力下未来对于房地产行业来说至的利润率将成为常态

中国房地产整个市场进入了深度调整盛世神州房地产投资基金董事长张民耕日前在由长富汇银主办的金融领袖高峰论坛上表示房地产行业正面临着利润覆盖不了资金成本的窘境在此背景下自有资金将被逐步侵蚀因此部分中小房企选择退出

张民耕认为未来在至年的深度调整中百强房企集中度可达市场份额近半

河南建业集团董事长胡葆森日前也表示开发商洗牌仅剩三年时间他认为作为资金密集型产业的房地产行业资金流向将决定企业的去留因此未来至年时间内整个中国每年都有新开工项目的开发商数量可能会减到家以内甚至家