率先进入存量房时代的北京上海广州深圳等一线城市新房开发进入低位徘徊期而以旧楼改造存量提升为核心的城市更新模式则日益受到政府开发商运营商服务商等多方的共同重视新的风口正在形成对此有业内人士指出保守估计其中蕴含的商机必达数万亿
激活存量资源
随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展我国一线城市二手房成交总量已经超过新房成交量数据显示前三季度北京二手房与新房成交量之比为上海二手房与新房成交量之比为
目前一线城市核心区和近郊区新增供应量已经很少新建商品房主要集中在城市远郊区未来四个一线城市房地产交易将以存量房交易为主存量房和新房交易量之比大于即存量房交易量占比超过表明楼市开始步入存量房时代即进入以存量房交易为主的阶段
在土地稀缺的存量房时代地方政府投资商散户投资者均面临发展困境对于地方政府核心区域已经无地可用但促进财政收入增长的压力仍然严峻对于投资商土地资源匮乏严重缩减了其发展空间即使有新增土地供应也只能是高成本的地王价格对于散户投资人非核心区域的物业资产升值缓慢而低风险的核心区域的投资机会缺乏
如何化解这一困境高和资本董事长苏鑫对证券日报记者表示以旧楼改造存量提升为核心的各式各样的城市更新经济是理想的答案之一旧有楼宇改造轻易化解了这些矛盾有效实现了多方共赢地方政府实现了可持续的税收源投资商获得了新的投资机会散户投资人有了新的保值增值路径
住建部政策研究中心主任秦虹认为城市有机更新在存量房时代最具投资价值并将激发城市活力再造城市繁荣在中国大规模的城市重建在未来年是不可避免的安邦咨询董事长陈功则称如同很多国家已经经历过的一样大都市病越来越严重的中国一线城市正在率先迎来城市更新的浪潮其中蕴含的商机将十分庞大少说也有数万亿元甚至十万亿元之上
作为中国发展方向标的一线城市均高度重视城市更新课题今年月下旬上海市政府印发上海市城市更新实施办法通知今年月份广州市城市更新局正式挂牌成立深圳则连续发布城市更新单元计划截至今年月底已发出三批计划数十家房企抢食其中的商机可以说这些举措均在探索建立城市低效存量建设用地盘活利用的新机制也标志着这些城市的城市更新工作进入一个崭新的常态化发展阶段
事实上近年来全国城市更新规模一直呈逐年增加的趋势越来越多的房企聚焦于此并付诸实践其中就包括了万科这样的行业龙头位于北京国贸商圈的万科大都汇以及位于上海的万科张江国际创新中心即是其中的典型案例
阿里腾讯对我的刺激都不如优步优步思维对于丰富万科下一步的想象力具有重要作用万科董事局主席王石认为对于万科的转型一是为业主提供增值服务提高客户黏度二是寻找存量资源让连接产生价值比如万科要寻找旧厂房旧建筑物激活存量资源
城市更新升级
而北京上海新天地南京都是早期城市更新比较知名的案例而上海K艺术广场北京侨福芳草地则成了最新的城市更新典型对比两个时期的城市更新做法可以发现相对于早期偏重于硬件改造当下的城市更新更注重运营尤其是在软件方面
而位于北京市朝阳区东三环南路的高和蓝峰大厦便是一个注重软性运营的城市更新典型案例
两年前高和资本完成了对丹阳大厦的整体收购并更名为高和蓝峰大厦完成收购后高和资本即着手对丹阳大厦展开整体改造提升硬件上高和资本依照过往的成功经验对其外立面及大堂过道机电电梯空调等室内公共区域楼宇硬件进行了改造和提升
在软性运营上第一步高和资本专门聘请当代艺术标杆人物邱志杰操刀将高和蓝峰大厦改造成中国首座艺术写字楼而更重要的是第二步高和资本顺应创新办公的发展趋势将其打造成为一座具有互联网精神的写字楼苏鑫将其命名为HiWork
对于互联网精神苏鑫与周鸿祎的看法颇有相同之处什么是互联网创新精神主要看两点一是用户体验的创新也就是你的产品能不能让消费者用着更舒服二是商业模式的创新那就是你的产品能否更便宜甚至免费在苏鑫看来站在消费者的角度如果通俗点来讲也许可以用有便宜可占有大腿可傍有乐子可找的三有理念来理解所谓的互联网精神而高和蓝峰大厦就是通过在软硬件上的多方面雕琢以突出三有理念
而通过改造提升高和蓝峰大厦的租金大涨租金从改造前元平方米天直接暴涨到了现在的近元平方米天翻了一番成为京城地区近几年来租金上涨最快的写字楼
城市更新带来了用户生活方式及需求的不断更新升级过去单一的业态产品难以满足秦虹认为存量时代最终比拼的是服务商所能提供的内容及可持续性
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