多地去库存政策发力 上半年楼市向好

月日央行银监会出台房贷新政在不实施限购措施的城市居民首次购房首付比例最低可降至两成业内人士表示在房地产市场去库存促销售的基调下今年楼市政策环境将保持宽松成交有望稳中有升区域分化的趋势依然存在

政策效果渐显现

从央行六次降息到二三线城市取消限购从新政再到连续下调房贷首付比例房地产宽松政策进一步加码目前房贷利率已经降至年来最低水平首套房最低首付比例降至在一系列持续利好推动下楼市有望出现积极变化

国家统计局数据显示年月个大中城市房价个月以来首次出现同比正增长年全国商品房销售面积为万平方米比上年增长另据中国指数研究院公布的报告显示年月百城价格指数环比同比连续第个月双涨其中环比涨幅有所收窄同比涨幅则继续扩大分别为上涨和从涨跌城市个数看个城市环比上涨

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示尽管年月国家统计局对个大中城市的统计数据尚未公布但根据易居研究院监测的个典型城市的数据包括四个一线城市和其他二三线样本城市来看月个城市新建商品住宅的成交环比年月减少但年月同比年月城商品住宅成交面积同比增长说明当前楼市形势明显强于一年之前相比另一个楼市繁荣期的年月这一数据也高出本轮房地产市场上行最早始于年月市场信号是当月住宅成交量环比月大增而政策信号是新政市场信号证实了政策信号的有效性之后城商品住宅成交量持续保持高位其中年月成交量创历史最高月度成交纪录年月成交量虽环比下滑但仍保持在年月之后形成的高位平台上基于此房地产市场整体状况应无忧

同策咨询研究部总监张宏伟表示通过下调首套房首付比例可以降低购房者入市门槛适度激活以自住需求为主的楼市成交量缓解大部分三四线城市半数以上二线城市高库存的市场压力同时使房价保持相对稳定

中原地产首席分析师张大伟认为房地产政策再松绑有利于刺激房地产市场在年上半年继续复苏但从根本上并未解决需求端问题对于购房者来说贷款利率并未降低降低首付比例也使得贷款压力有所增加这部分实际刺激入市的购房者数量预计有限对于多数购房者来说新政策影响有限但从心理层面看会刺激一波需求入市

多地积极去库存

数据显示年末商品房待售面积达万平方米创下历史新高在房地产去库存这场歼灭战中地方政府正在积极出台相关措施从相继召开的地方两会来看房地产去库存问题已成为热议话题之一继续降低购房成本加快棚户区改造货币化补贴以及户籍制度改革成为去库存的发力重点

江西省提出对首次购买城镇住房符合条件的农民给予财政补贴探索将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围河南省提出支持缴存职工用公积金贷款改善住房条件将有稳定劳动关系的常住人口纳入公积金覆盖范围鼓励农民进城购房同时河南还有序推进农业转移人口市民化

内蒙古提出在扎实有序消化房地产库存方面内蒙古将研究住房公积金支持农牧民进城购房政策鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款此外还将探索共有产权等措施逐步消化大平米住宅库存取消限制性政策释放刚性和改善性住房需求河北省表示要化解房地产库存推进以满足新市民需求为出发点的住房制度改革稳定房地产市场到年户籍人口常住人口城镇化率分别达和左右吉林省提出鼓励和支持房地产开发企业适当降低商品住房价格帮助解决融资难问题同时根据去库存的进度调节土地供应

湖南省提出货币化安置是去库存的有效手段原则上年棚改货币化安置比例不得低于对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜青海省提出进一步放宽西宁市落户限制建立农牧民进城购房和租房财政补贴政策

从一线城市来看地方两会相关议题则更多围绕着支持合理住房需求促进市场健康发展展开北京表示今年将开始研究职住平衡前提下的换房零税费政策鼓励市民将住房换到离办公地点更近的地方上海表示限购政策今年仍将继续实施但会增加中小户型的供应量让房屋总价在青年人经过努力后可以承受在广东省两会期间广东省住房和城乡建设厅厅长王芃称广东将取消限购限贷等调控政策但并非强制性的尤其对于广州深圳这样的大城市具体政策仍由各地政府根据市场作出判断

张大伟表示预计后续各省针对房地产库存问题会出台不同力度的对策整体看一季度有望集中发布一批宽松的政策措施但实施力度将有所不同

上半年楼市向好

对于今年楼市走势中国指数研究院认为春节将至楼市进入传统淡季房企推盘动力不足市场表现将较平稳预计春节假期过后房企将加大供应市场需求也将逐步释放价格方面百城价格整体将保持稳中有涨部分热点城市仍可能出现较大涨幅

杨红旭认为年全国房地产行业在政策面仍保持宽松基本已成定局在中央化解房地产库存的方针指导下房贷新政只是配套政策之一未来一段时间其他部委和地方政府或陆续出台配套政策在这样的政策背景下二三线城市的市场很可能出现弱复苏而一线城市和部分二线城市受宽松的货币政策驱动和市场本身的正反馈效应影响楼市总体仍保持较强态势

张大伟认为预计年上半年市场依然延续上行趋势但二线城市的政策效果可能较明显当前从统计局数据看房价已经全面上涨二线城市将是新政策主要影响区域后续各省都将针对房地产库存问题出台不同力度的政策而三四线城市由于库存绝对值过高今年市场分化的趋势仍将延续整体来看房地产市场有望在一季度迎来一轮密集的政策宽松

中银国际认为今年房地产市场去库存促销售托投资的主基调清晰未来可能的地产政策包括放松落户交易税收减免财政补贴扩大以及公积金支持力度加大部分房地产金融工具在今年也有望取得突破