房地产市场区域分化加剧 一线城市房价五年来上涨46%

过去几年来房地产市场的分化态势正在房价指标上鲜明体现

根据国家统计局的数据今年月全国个大中城市中有个城市的新建商品住宅价格出现环比上涨比月增加个二手住宅价格上涨的城市有个比月增加个房价整体呈现出加速上涨的趋势

第一太平戴维斯根据上述数据统计发现过去五年来一线城市房价累计上涨涨幅明显相比之下二线城市的涨幅仅为同期三四线城市房价同比涨幅不断递减

随着楼市的区域分化房价也呈现出分化态势多家机构指出这种趋势并未终止未来一线城市的房价仍有上涨动力二三线城市则会继续上涨乏力局面

一线城市房价涨幅倍于二线

根据城市等级的差别第一太平戴维斯将纳入统计局统计的个大中城市进行分类分为个一线城市个二线城市个三线城市其余的列为四线城市和五线城市

环比来看不同城市之间的房价变化差距不大但若拉长时间轴可见房价分化十分明显据统计今年月个大中城市的新建商品住宅价格平均同比下降其中一线城市价格上涨二线城市仅上涨三四五线城市的房价则呈现负增长

从上述变化可以看出过去一年来一线城市房价平均上涨两成其余大部分城市的房价出现下跌只有少部分城市房价微涨

若以年月的房价为基准过去五年来个大中城市的新建商品住宅价格平均上涨其中一线城市上涨远高于平均水平二三四五线城市房价的平均涨幅分别为和

从变化趋势上看不同层级的城市之间房价分化十分明显一线城市的房价涨幅大幅领先于均值约相当于二线城市的倍三线城市的倍四线城市的倍

分城市来看过去五年来深圳市新建商品住宅价格上涨为全国之冠分析认为深圳的外来人口较多对房屋需求量大但由于地理条件等限制土地和房屋供应相对有限使得深圳楼市的供需关系极度紧张

同期北京新房价格上涨上海上涨广州上涨在二线城市中涨幅最大的是厦门为郑州和南京的房价涨幅也超过两成

第一太平戴维斯的报告指出作为国内最富裕的城市之一厦门的年人均GDP达到人民币元人均可支配收入为人民币元加之其是处于亚热带地区的沿海城市以及同台湾的密切往来厦门得以不断吸引更多高净值人士和小型企业前往

相比之下社会资本充裕此前房价上涨迅速的浙江成为房价下跌重灾区过去年来温州的新房价格下降位居降幅榜首杭州宁波金华的房价也出现不同程度下跌此外海口泉州蚌埠唐山的房价也在过去年间出现下跌

山西内蒙仍为重灾区

过去几年来分化成为房地产市场的主旋律在一位不愿具名的分析师看来资本流向是决定这种分化的主要因素

年以后房地产企业的布局开始从二三线城市向一线城市收缩房地产投资资金大量向一线城市回流但由于供应不足造成这几年一线城市的土地争夺十分激烈土地成本上涨明显该分析师表示

这种情况在今年达到极致根据中原地产统计截至月中旬今年我国大标杆房企拿地金额已累计至亿元同比涨幅高达成为仅次于年的历史第二高点其中大标杆房企在一线城市拿地金额比例历史性突破了达到

但同期一线城市仅推出土地宗合计土地规划建筑面积为万平方米为最近年来最低平均楼面价为元平方米同比上涨了创历史新高

第一太平戴维斯认为因近期住宅成交强劲一线城市待售库存接近最低水平四座一线城市持续吸引公司开业或扩张推动就业人口流入和薪酬增加同时亦吸引来自其他城市的财富这些因素均对住宅价格起到支撑作用预计未来房价将继续保持上扬态势

相比之下三四线城市因此前的过度开发如今库存高企不下中国房地产业协会原副会长朱中一认为一些三四线城市和部分二线城市库存规模较大是当前房地产市场面临的一项重要问题

安信证券的报告指出截至月末我国房地产行业的真实库存约为亿平方米其中包括待售面积亿平方米尚未开工的企业拿地亿平方米在建商品房库存约亿平方米

从区域分布来看辽宁山东山西内蒙古为严重过剩区域其中营口的供需比已达到鄂尔多斯乌兰察布的供需比分别达到和吉林湖南贵州云南青海等地则属于轻度过剩

中原地产首席分析师张大伟表示市场分化的趋势还将持续一线城市房价上涨动力仍然较足三四线因为库存绝对值过高即使有信贷刺激出现全面回暖的可能性也不大