“因城施策”效应显现 楼市迎调整期

一季度以来多地先后出台针对房地产市场因城施策的调控措施其中上海深圳等地的收紧性政策最为业内所关注在此基础上月份以来一线城市及一些热点二线城市降温明显并带动整体楼市的成交量连续多周出现回落业内分析认为由于前期市场需求严重透支随着近几周成交量持续降温二季度乃至下半年楼市将迎来新的调整期

降温周成交量连续回落

月日中国指数研究院发布的上周月日至月日楼市成交数据显示受监测的个代表城市住宅成交套数和成交面积出现明显下降个城市中近成城市成交面积出现不同程度下调从一二三线各类城市来看则呈现全线回落的局面

具体来看上周个一线城市住宅合计成交万平方米整体环比下跌其中广州成交面积万平方米环比下跌上海成交万平方米环比下跌北京成交万平方米环比下跌深圳成交面积为万平方米环比跌幅高达

此外个二线代表城市成交总量环比下降厦门跌幅最高达到个三线城市环比跌幅整体上超过了一二线城市成交总量环比下跌其中韶关跌幅最大为

从土地市场来看近一周内中指院监测的个主要城市土地推出量环比减少成交量环比减少出让金环比增加各类用地推出方面个主要城市共推出各类土地宗较前周增加宗推出面积万平方米较前周减少万平方米个主要城市成交总金额亿元较前周增加亿元

中指院方面分析认为在全国房地产市场去库存的大背景下控制土地供应政策深入执行且效果进一步显现未来一定阶段内全国整体土地推出量将继续维持低位其中库存压力较大的少数二线及多数三四线城市将继续减少土地供应但苏州南京等热点城市在供不应求压力下已出台相应政策指出将加大土地供应量未来部分区域土地供应有望增长

记者注意到尽管有五一小长假的刺激因素但是月首周房地产市场成交情况并没有出现预期的火爆局面事实上从月份以来楼市周成交量已经开始逐步下行中指院此前的成交数据显示整个月份近成城市成交环比下滑其中一线城市成交面积环比下降幅度为总体来看一二三线城市楼市的整体成交量已经连续三周出现回落

收紧政策效应初步显现

中指院分析认为近一个月内各地因城施策调控政策的逐步落地正在促进楼市向平稳发展一方面受监测的重点城市成交量开始环比下行另一方面在中央层面重提去库存调控政策以后楼市库存总量也出现小幅下降

易居房地产研究院研究员朱光分析认为由于全国楼市分化突出特别是深圳上海等一线城市楼市一季度呈现火爆态势因此上海深圳等地先后有针对性地出台和收紧限购措施随后一些市场过热的城市也相应跟进

业内分析认为各地分类政策经过近一个月的发酵期已经开始逐步作用于当地市场尤其是从五一黄金周的成交情况可以看出目前全国房地产市场已经进入一轮新的博弈期其中上海深圳等一线城市的从严限购使得成交量急剧下滑尽管房价高企但是有价无市二三线城市则进入买涨不买跌观望期尤其是二手房市场买卖双方的议价空间开始加大

同策咨询研究部总监张宏伟告诉经济参考报记者以上海市场为例月份首周成交量出现暴跌有价无市局面已经形成尽管成交均价仍然高达万元平方米以上房企捂盘惜售涨价预期仍在但是随着成交量的急剧下滑上海楼市已经进入有价无市局面价格坚挺的局面也将很快被打破

化解市场高库存仍是诸多地区当前重点方向今年月份以来除了上海深圳以外南京武汉合肥廊坊北京等多个城市出台了力度不一的约束性政策中原地产首席分析师张大伟分析认为有序消化将改变之前的政策取向此前的全面刺激已经转变为因城施策未来去库存的政策力度将集中在库存压力大的城市因此库存压力相对不大的城市仍将出台不同力度的约束性调控政策限制当地楼市过热上涨

值得一提的是政策的调控效应不仅仅作用于住宅市场从土地市场来看月份主要城市陆续发布年度供地计划整体上月度成交总量环比小幅下降其中一线城市受调控升级以及前期供地减少的双重影响土地成交降温明显土地出让金等成交指标降至低点

不仅如此国土资源部不动产登记中心市场监测处相关负责人也告诉经济参考报记者随着今年一季度中央陆续出台稳增长的各项政策措施基础设施用地在定点调控的背景下市场需求稳步释放另外房地产市场去库存力度加大和新兴产业用地支持政策陆续落地房地产用地供应将延续下降态势未来将继续加大分类调控分地施策的力度促进房地产市场平稳发展

预测房地产市场迎来调整期

针对未来房地产政策趋势易居研究员朱光分析认为二季度预计楼市过热的地区将会进一步出台相关收紧政策例如严禁首付贷严禁房企捂盘惜售等楼市趋冷地区将进一步出台去库存政策例如解决农民进城购房的各种原有限制财政补贴货币化安置以及多渠道盘活存量房等

朱光说在此轮去库存的过程中诸多地区出现了非理性的房价暴涨在不同程度上给市场积累了风险透支了未来楼市健康发展的动能总之各地将会在严控风险的情况下针对各地情况推出去库存稳发展的相关政策

中国社科院近日发布房地产蓝皮书指出在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下年房地产市场将逐渐回稳房地产投资有可能止跌转增房地产市场区域涨幅将进一步分化一线和部分二线城市房价上涨幅度将有所减缓三四线城市房价跌幅逐渐收窄回稳

张宏伟告诉记者从月份以来的市场表现来看尽管部分热点城市仍然有日光盘和地王等现象出现但这种现象背后潜伏着楼市危机他认为楼市需求已经在年下半年和今年上半年大量透支今年下半年将进入调整期

年下半年开始房地产市场新一轮的调整极有可能会来临张宏伟说如果房地产企业没有在今年上半年做到未雨绸缪那么下半年就有可能陷入被动局面企业的资金面也会相应遇到问题

随着中国经济整体增速的放缓城镇化扩张速度也在减慢过去那种大拆大建式的城市化建设已经基本结束房地产全行业整体扩张房价单边上涨的时代已经渐行渐远绿地控股集团董事长总裁张玉良说

他认为随着行业拐点的来临市场整体增速放缓行业整体盈利水平也逐渐下降企业过去简单依赖土地增值和市场上涨实现高速发展的方式难以为继因此企业必须转变发展方式从同质化向差异化转变从简单的产品开发向开发和运营服务并重转变从单一产业向产融结合及相关产业协同发展转变等

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