据国家统计局的数据截至今年月底商品房待售面积万平方米比月末增加万平方米其中住宅待售面积增加万平方米办公楼待售面积增加万平方米商业营业用房待售面积增加万平方米房市高库存主要集中在三四线城市销售量放缓是库存高企的直接原因
随着房地产步入常态化发展地产行业已不再是过去十年高速发展状态房企普遍需要开始适应规模天花板状态下的生存模式在信贷趋紧市场预期转向等因素影响下年以来中国多数城市楼市出现成交量同比下滑库存积压的状况由于市场存量压力大房价正处于下行寻底的过程近期陆续出现各地政府松绑楼市调控的迹象住建部也提出除北上广深一线城市外其他城市限购可自行调节这一举措尚不能解读为政府要大力救市但相对以往态度已为政策调整留出余地
相应地房地产市场需求正在经历阶段性低点主要原因在于在国人买涨不买跌的独特心态驱使下不少需求正陷入观望加之不少中小城市自有住房率高需求增速放缓这是近期房地产市场成交量低迷的重要原因不要奢望政府救市当前需要的是更有效的举措来增加有效需求规模尤其大量的改善型刚需也是需要支持鼓励的刚需
去年的楼市类似年末及年末的行情处于年一度的周期性下行通道不加压不刺激似乎成为管理层维稳性调控思路虽然政府和央行都在喊话支持首次置业刚需但效果不明显随着房地产市场持续低迷多地祭出救市政策这些政策以松绑限购为主部分城市甚至演变为限降令
从实际效果看这些走在红线边缘的政策不仅战战兢兢而且多显得不得要领在当前房地产业正在由增量市场转为存量市场的背景下着眼存量防止产业盲目扩张显得尤为重要
当前的房地产市场在一片紧张氛围下市场观望拐点或希望降价成为主流尤其是多数二三线城市的住宅存量及存销比的确不容忽视既然存量过度就应该降价销售才能盘活存量消化存量的正解也只能是降价销售但矛盾的是此前杭州等地的降价潮却遭遇来自地方的限价狙击由此可见那些有着松绑楼市冲动的地方政府其实并不想顺应市场潮流让看不见的手去常态化地消化存量而是希望用传统的政策背书货币政策放水等手段激活当地楼市以实现土地财政开源和刺激经济增长的目的但这样刺激楼市显然有悖调控之初衷也会使楼市重蹈泡沫覆辙的老路
房地产市场出现供过于求的情况很大程度上是由于缺乏对需求层级研究未能做好供需准确对接为拉动地方经济追逐土地财政缺乏对市场供需实际考量使不少住宅房处于空置或过剩状态为避免这种情况出现构建完善的住房供应体系极为重要一方面加快个人住房信息系统不动产登记系统建设和联网使房屋产权明晰摸清家底从而有助于差别化信贷税收政策的实施另一方面加快房地产税制改革和立法通过税收等手段提高房屋持有成本促进存量房源的释放以稳定供需关系同时加快推进土地户籍等制度改革促进人口有序流动城镇化进程加速将对消化存量房屋缓解供应过剩大有裨益
如何消化住宅存量地方政府应有所为也应有所不为既要放弃不切实际的货币政策开闸也别指望松绑本地楼市权力之手不可习惯性地干涉楼市让市场调节让开发商选择合适的价格消化存量才是符合经济学常识和民意期待的选择
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