房价涨幅收窄　二季度楼市有望降温

近日中国指数研究院发布的全国百城房价指数显示月份百城住宅成交均价涨幅环比收窄业内分析认为目前全国房价收入比正在进一步分化随着一季度及月份各地针对当地房地产市场因城施策相关措施的落地二季度房企盈利预期难言乐观未来楼市将呈现退烧态势

涨幅百城房价环比回落

月日中国指数研究院发布月份全国房地产百城住宅均价指数该数据显示月份全国个城市新建住宅平均价格为元平方米环比上涨涨幅较上月收窄个百分点

根据百城价格指数系统对全国范围个城市新建住宅的全样本调查数据统计分析当月受监测的个城市中个城市环比上涨个城市环比下跌个城市持平

同比来看全国百城住宅均价较去年同期上涨涨幅较上月扩大个百分点按中位数计算全国个城市新建住宅价格中位数为元平方米环比上涨同比上涨

从重点城市来看月份北京上海等十大城市新建住宅均价为元平方米环比上涨涨幅较上月收窄个百分点同比上涨涨幅较上月扩大个百分点

中指院方面分析认为整体来看月份百城住宅价格指数环比涨幅收窄同比涨幅进一步扩大今年一季度及月份当中多个地方政府先后出台因城施策的楼市调控政策其中廊坊惠州等城市由于当地市场上的投机需求增加房价上涨过快政府紧急出台限购提高首付比例规范开发商行为等政策为楼市降温

此外南京苏州等城市房价水平较高且上涨势头较快政府也相继出台限价政策平抑房价涨幅吉林长沙等部分城市由于库存压力依然严峻当地政府通过提高贷款额度给予财政补贴等措施刺激需求释放鼓励库存去化

在市场供应方面月份重点城市推盘量稳步增加新推楼盘定价进一步提升去化效果较好需求方面深圳上海调控政策效果初步显现成交量有所回落其周边惠州昆山等三线城市承接部分外溢需求成交量上升南京武汉等二线城市成交继续维持较高热度

分化房价收入比存在地区差异

月日易居房地产研究院发布的全国省房价收入比指出从年至年的全国商品住宅房价收入比走势来看呈现出明显的三个梯队首先北京上海两座一线城市成交均价明显高于其他省市其次东南部经济发达地区均价也处于较高水平如浙江天津福建广州和海南最后诸多中西部省份及少量东部内陆省份成交均价全部低于元平方米末位的贵州均价更是只有元平方米

商品住宅成交均价涨幅较快的地区主要分布在东中部经济发展势头良好的省市西部地区楼市普遍疲软易居房地产研究院研究员曹倪娜告诉经济参考报记者尽管东部地区商品住宅的房价收入比较高但省份间差异较大总体上来看全国房价收入比排名前七位的均为东部省份但仍有江苏辽宁和山东在全国平均水平以下中西部地区省份间分化则相对不明显

曹倪娜解释说年全国范围内房价涨幅很可能高于城镇居民人均可支配收入增幅但是会出现区域分化东部沿海经济发达的省市房价涨幅将进一步高于城镇居民人均可支配收入增幅中西部省份的房价涨幅则有可能与收入增幅接近

值得一提的是年开年以来房地产市场延续了年触底反弹的格局伴随着全国去库存热潮的推进房地产市场普遍回暖据国家统计局数据显示第一季度全国房地产开发投资亿元同比名义增长增速比上年全年加快个百分点全国商品房销售额亿元同比增长其中住宅销售额增长

此外易居研究院跟踪的数据显示年第一季度全国商品住宅成交均价同比增长销售面积同比增长因此从年楼市反弹以来全国商品住宅出现了较大幅度的量价齐升未来一段时间将进一步惯性上涨

走势二季度房价将以稳为主

从企业利润来看截至月日房地产上市公司的一季度业绩陆续发布完毕中原地产研究部近日针对其中家房企业绩状况的统计分析显示这些企业的平均净利润率为相比年同期水平呈现了非常明显的下滑趋势

中原地产首席分析师张大伟告诉经济参考报记者从年开始房企出现了增收不增利的现象宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升但爆发式上涨的一二线不代表全国市场大部分三四线城市依然处于调整过程中以价换量的现象仍在持续

另外一二线城市一季度的市场表现虽然相对乐观但过多的豪宅项目逐渐影响了房企的去化速度张大伟认为一季度虽然一二线城市楼市销售市场相对火爆但因为年开始频繁出现的地王现象抬高了地价并进一步透支了房企的利润

张大伟进一步指出年是房企告别两位数利润率的第一年只有年房企的平均净利润率为年净利润率为数据显示房地产企业的盈利能力大幅下调房企营收增加但利润涨幅低于营收涨幅

张大伟预计在利润下调的情况下将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域而房地产的竞争也将越来越激烈核心盈利能力下滑财务风险加剧房企的可持续发展关键还在于战略转型未来市场分化还将持续对于房企来说过多布局在三四线城市的企业将持续面临去库存的难题

针对二季度市场走势克而瑞分析师李春燕告诉经济参考报记者在去库存和限购限价双向调控政策影响下月份楼市延续了一季度的火热但是二季度楼市成交想要保持一季度的增速几无可能房价将以稳为主整个房地产市场尤其是热点城市将在调整中走向分化行情

年二季度销售基数不低今年二季度不会再有股市效应克而瑞信息集团董事长丁祖昱进一步指出由于部分需求在一季度提前释放再加上部分热点城市上海深圳等出台限制性政策将对市场成交带来相当大的影响在最火爆的一季度之后热点城市将开始调整市场成交将有所回落房价以稳为主

克而瑞方面认为一线城市中上海深圳受到收紧政策影响未来一段时间量缩价跌概率较大二线城市方面虽然政策风向由刺激转向调控但依然趋宽市场热度逐渐开始由强二线向弱二线城市传导部分热点城市如南京苏州虽然开始出台房价调控但力度相对有限市场热度有望继续保持三四线城市变化不多受到一线城市溢出效应的珠三角环上海环北京的三四线城市如佛山东莞惠州昆山太仓嘉兴廊坊唐山等城量价不跌反涨的可能性较大

针对二季度的房价走势中指院也分析认为未来阶段各地政府将继续因城施策市场过热城市政策将逐步收紧投机置业现象将得到一定遏制高库存城市将继续加大力度鼓励需求释放价格走势上一线周边及热点二线城市房价上涨动力仍然较足但随着稳房价政策效果的显现涨幅将逐渐趋缓