家具预售合同

合同当事人。

合同中要有买卖双方的详细信息：卖方要有公司名称、详细地址、营业执照注册号、企业资质证书、法定代表人、联系电话，如果是委托销售的，也要有上述信息及被委托方信息。

买方要有名字、法定代表人、国籍或户籍所在地、证件号、地址、出生日期，如果是委托他人代理，同样也要以上信息和被委托人信息。

二者区别在于：预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。

商品房出售合同适用于商品房现居（竣工验收合格取得房地产权证的商品房）销售。

因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。

如果预售合同是在年月日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。

、开发商和购房人身份，写明双方的名称地址等；、预售商品房的基本情况。

包括预售商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等；、预售商品房的面积。

面积应以平方米为单位计算，并标明是建筑面积、使用面积还是其他面积；

目前市场上有许多全装修房，在购买全装修房时签订的合同其实是由“‘毛坯房’买卖合同+装修条款”组合构成。

一般而言，签订方式有两种：一是沿用商品房预售合同示范文本，并在其附件三的装修部分中约定全专修的内容、标准等；二是通过签订有关全装修具体内容、标准的合同附件，另行约定。

签订全装修房，购房者应当注意以下几点：、应具体约定装修项目和质量标准双方应详细约定装饰材料的规格、品牌、价格、颜色和装修工艺等具体项目。

全装修房的装修质量也应当约定具体的标准。

具体标准可参照上海市技监局、上海市建委会发布的经修改后于年月日强制执行的《上海市住宅装饰装修验收标准》（以下简称“.标准”）和《高级建筑装饰工程质量检验评定标准》等规定。

双方可在合同中列入诸如“参照‘.标准’相关规定”的条款，以确保质量装修水平的合理标准。

、应明确房屋总价中装修价款所占比例全装修房的价款虽然采用总价方式，但实际上是由房价款和装修价款构成的。

对此，双方可明确装修价款在总价中所占的比例或某些装修设备、项目的具体价款以便确定装修部分的独立责任。

、应确认装修项目的后续变更装修过程中，购房者可能会考虑变更原有的装修约定，为避免争议，双方应事先约定如何处理此类变更。

、应独立约定装修的违约责任全装修往往项目繁多且内容具体，因此关于装修违约责任的约定必须是独立的、细化的，如：何种质量问题属根本性违约，购房者可据此拒绝收房或选择退房；何种质量问题属严重违约，可视作发展商未按时交房。

这些都应当约定清楚，一旦发生约定的违约事由，购房者就可依据合同要求发展商承担违约责任。

、双方的名称、国籍、地址，如果是法人组织的，并且由法人代表签名。

、商品房名称。

即购房者要购买的商品房的名字、位置、编号、平面图纸等。

、房屋使用性质。

应明确是住宅用房、用房还是经营用房或其他。

、商品房的数量，购房者要购买的套数，每套的面积应以平方米来计算。

、商品房的面积。

这里要注意明确是建筑面积还是使用面积、其他面积，因为这些面积和概念所代表的内容是不同的。

、约定每平米的价格。

由于商品房预售的是期房，即购买和交付使用之间隔了一定的时间，因此价格条款在合同确立时已经确定，双方就不能擅自变更。

、约定商品房的质量。

包括预售房屋的地段、楼层朝向、房屋的结掏及功能，装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。

、购房款的交付方式和期限。

既包括预售款的支付方式即在什么时候支付，支付多少，分一次付清还是分期付清，每次付款的数额，也包括房屋交付使用的期限。

、商品房产权转移的方式以及期限。

、约定违约责任的承担。

规定一方违约另一方有权请求违约赔偿，直至解除合同。

.购房者签订商品房预售合同后，只取得一种期待权，并未真正获得房屋所有权，因而常见开发商将一房多售，或将已售出的房屋再行抵押等合同欺诈行为。

.商品房预售协议除法定标准合同之外，其余补充协议和合同附件都由开发商事先拟定好，并在售房现场签订，因此常有开发商利用这个机会，在补充协议和合同附件中约定不公平、不平等条款以免除其责任、加重购房者责任、排除或限制购房者主要权利等等，加之消费者法律知识欠缺，很少有能力对签约进行讨价还价，不可避免地损害到自身利益。

商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性开发商往往夸大其辞，将在建房屋描绘成世外桃源，以吸引更多消费者与之签订商品房预售合同。

但当房屋竣工后，经常会出现实际交付的、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，这时购房者往往已支付了房价款，变得非常被动和无能为力了。

当然，这种情况在最高人民法院今年月日公布《关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》后有了改善。

这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告进行了规范。

预售的商品房产权上有瑕疵.部分产权。

某些企业因效益不好，将企业自管房屋（如集资建房）以低于市场价向社会公开发售，购房者最终得到的是部分产权房屋。

.农村集体土地上开发经营的商品房。

某些乡村或郊区单位擅自将集体土地进行开发，或有些房地产开发公司与乡、村合作，由乡、村出土地，开发公司出资建造商品房向社会公开发售。

购房者最终得到的“产权证书”往往是村民荣誉证或乡里自制的房屋产权证书。

只有当所售房屋符合一定的条件，预售合同才能登记备案。

登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的材料进行查阅，看开发商是否已取得《商品房预售许可证》等。

同一套房屋已出售并且办理了登记备案手续的，如开发商再将该房出售给他人，则合同不能办理登记备案手续，因此预售合同登记备案可防止开发商“一房多卖”。

商品房预售合同实行登记备案制度，就有利于保护购房者的合法权益，能够保证房地产交易的安全性。

如果预售合同未办理登记备案手续的话，是不能办理房地产权属变更手续的，即购房者要取得产证才可以，预售合同必须登记备案。

购房者为了保护自身的合法权益，在预售合同登记备案前，可延期支付房款，并要求开发商说明原因。

预售合同对应的是期房，现售合同对应的是现房。

根据我国法律规定，在购买尚未竣工交付使用但已经取得《商品房预售许可证》的商品房时，签约双方应使用商品房预售合同。

当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记（也就是俗称的“大产权”）的商品房时，签约双方应使用现售合同。

我国《城市房地产管理法》第条的规定应视为允许预售合同转让，具体办法由国务院规定，说明预售合同转让是有条件的。

笔者以为预售合同转让的条件如下：、依照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的可以转让；不允许预售转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。

”、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。

这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。

因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。

预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。

、预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。

由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。

当然，与之相对应也有获得利益的机会。

、预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。

最高人民法院民（）号文件第条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。

”从预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。

例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到/后方可转让。

第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。

这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。

又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。

第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。

通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。

、预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。

因为转让人与新预购人签订预售合同将原预售合同的预购人（转让人）更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。

这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。

转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。

如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。