转卖二手家具的风险 家具厂风险辨识

首先：在搬家或者装修的过程中，都会淘汰一些过时或者是陈旧的家具，而转让则能让这些旧家具创造一些经济价值，好过于将旧家具随意的丢弃路边造成环境污染；其次：旧家具的转让对买卖双方来说都是好事，买旧家具的成本远远低于新家具，对于长期租房和经济状况差的家庭来说，旧家具并不会影响正常的使用；对卖方来说旧家具也能象征性的收取一些折旧费；最后：循环利用的旧家具继续发挥余热，而且这是节省大自然原材料最好的方法，这样就能让很多大树不被砍伐和加工；当然也不会有加工家具对环境的污染。

部分中介为了赚取中介费，带着客户看房，随后以配合其完成工作为由，让客户签订看房确认书，有些人不注意，随便就签了字，实际上签订的是中介公司自行制作的空白的房屋买卖合同，事后，中介公司凭着此材料要求看房者支付中介费用。

在此提醒大家，看房有风险，签名需谨慎。

房价过低要注意。

产权人急于出售房屋房价会低于市场价不少，但此类房屋变数太大，中间可能涉及各种纠纷，因此别贪这个便宜，小心后期官司缠身。

尤其要注意的是，在签订合同时，要确认房屋产权人，确认房屋内户口问题，确认购房者资格及相关税费。

还有，尽量缩短交易时间。

、必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。

因此，对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

、必须明确双方违约责任因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。

为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

目前，绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。

因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

、必须标明付款过户时间在实际操作中，买方会将房款分为首付和尾款两部分，在不同时间段打给房主。

因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，这样买方有权利知道房产的过户时间。

如果逾期则依照实际情况由违约方执行第款项中的违约责任。

、必须注明费用交接时间这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。

因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

、买方必须见房主现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作。

即经纪公司在收取客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。

理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。

为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

、必须学会使用补充协议买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确。

或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

二手房买卖存在的风险。

（一）房屋买卖合同遗漏必要主体。

一般而言，房屋买卖合同必定涉及房屋的所有权人是谁，如果房屋为多人共有（如夫妻共同共有），而订立合同时共有人未在买卖合同上签字，则可能导致买卖合同无效。

（二）房屋买卖合同主体不合法。

现实生活中，部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性，主要是未核实房主的身份，某些不法分子（如房屋的承租人）通过假证冒名与买受人签订买卖合同，以致买受人最终钱房两空。

（三）房屋存在物权瑕疵。

主要是指买卖的房屋权利不具备完整性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。

（）房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，此时出卖人无权处分房产，买受人与出卖人订立房屋买卖合同的，合同自然无效。

（）买卖房屋上已设定抵押。

如果出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，则转让行为无效。

只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

（）买卖房屋正在租赁。

如买卖房屋正在出租期间，则根据法律规定，承租人享有有限购买权，买受人若要确保万无一失，则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。

此外，根据相关规定，转让已经出租的房地产，该租赁合同由房地产受让人继续履行。

（四）故意规避税收。

现实生活中，部分买卖双方为逃避税费，采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收，但上述行为存在较大的法律风险。

（）？“高买低报”。

“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。

但此种做法可能存在的风险是，买受人有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成出卖人利益受损；而此种做法也可能导致买受人在向银行贷款时，贷款数额过低。

而对于买受人则存在不具备善意取得构成要件及显失公平的风险。

（）延期过户。

此种方法主要目的是规避营业税。

其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。

在买方交纳全部或者部分房款之后，卖方先将房屋交买方使用，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再将房屋过户。

此种行为的风险是：一旦二手房市场在合同签订后房屋过户前出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，买卖双方中可能有一方宁愿违约也要解除合同，从而损害守约方利益。

（）虚假赠与。

这是目前避税方式中较为简单的一种。

通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明出卖人无偿将某房屋赠与买受人，以未发生金钱交易为名，规避营业税及其附加税费。

这种方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后，被追究一定的法律责任。

如果此房子在年之内再次交易过户，将会由卖方承担成交价格%的个人所得税，交易成本会更高。

在去选购二手家具前，要先把自己要摆家具的空间用尺子量出来，并拿纸笔记下来，并合理安排一下摆放的位置，这样在选购家具时就可以有针对性地挑选自己所需要的家具，免得买回去放不下。

、板式二手家具拼缝严不严不论是贴木单板、PVC还是贴油漆纸，都要注意皮子是否贴得平整，有无鼓包、起泡、拼缝不严现象。

一般贴面二手家具边角地方容易翘起来，挑选时可以用手扣一下边角，如果一扣就起来，说明用胶有问题，这样的家具最好就不要选了。

、家具四脚是否平齐这一点放平地上一晃便知，有的二手家具放到地上摆放不能平齐，摇摇晃晃的。

也要注意检查柜门，抽屉的分缝不能过大，柜门不能下垂。

、家具结构是否牢固小件二手家具，如椅子、凳子、衣架等在挑选时可以在水泥地上轻轻摔一摔，声音清脆说明质量较好，如果声音发哑，有劈哩叭啦的杂音，说明结合不严密，结构不牢。

写字台、桌子可以用手摇晃摇晃，看看稳不稳。

沙发可坐一坐，看结不结实。

一般来说，买卖二手房缴税是按照网签合同上价格计算的。

每个地区都有地区指导价，也叫最低过户价。

这个价格意味着那个地区的房价交易的时候最低价格。

比如，以前有些成都区域最低过户价是元/平米，但是实际交易价格已经远远超出了那个价格。

也就是说，实际成交价可能是万/平米，但是实际上元/平米就可以去办理过户。

由此，好多买卖二手房交易时，双方先自己签署个买卖合同，拟定好成交价，再去咨询地区指导价大概范围，去建委打网签时就按照最低指导价做网签合同的成交价格。

这样，缴税就是按照指导价去缴纳，就比实际成交价缴税少了很多。

就做到了避税目的。

但是，这样的避税毕竟也是有漏洞的。

因为由此就出现了两个交易价格。

就容易产生纠纷。

别看中介说的好听，风险绝对是有的，只是跟中介没有什么关系而已，所有风险全部都是买卖双方自己承担的。

祝好！