如何助推北京住宅产业化进程

一、住宅产业化是我国房地产行业可持续发展的必由之路

我国自上世纪八十年代实行住房制度改革以来，广大城乡居民的住房条件得到极大改善，住房需求得到较大满足，房地产行业也得以快速发展。但我们也清醒的认识到，目前我国房地产行业发展还存在一些问题，如发展水平较低和经营的粗放，从而导致对资源占用和消耗都极为巨大。据有关部门分析测算，城市建成区用地的30%用于住宅建设，城市水资源的32%在住宅中消耗，建筑能耗占全国总能耗27.5%左右，住宅建设耗用的钢材占全国用钢量的20%、水泥用量占全国总用量的17.6%。从以上数据可以看出，我们居住条件的改善，是建立在资源消耗过大的基础之上的。显然，这既不符合我国人口众多、人均土地等自然资源占有率低的基本国情和严峻现实，也不符合科学发展观的理念和要求，因此，住宅产业化对于我们而言，不仅必要、而且迫切，是我国房地产行业可持续发展的必由之路。

北京作为国家首都和我国经济飞速发展的一个缩影，自改革开放以来实现了快速发展，目前正向着建设世界城市的战略目标大步迈进。然而一个不容忽视的现实是，北京地域狭小，自然资源匮乏，在经历了多年的高速发展后，随着经济总量和城市规模的迅速扩张，越来越面临能源资源匮乏和环境承载力透支等严重威胁。一是土地、空间有限，可用于房地产开发的土地必将越来越少。二是能源、水资源难以为继。北京属于缺乏一次性能源的城市，同时还是全国严重缺水的城市之一。随着人口的持续增长，以水资源为主的环境承载压力不断增大。三是环境容量已严重透支，环境承载力难以为继。要解决上述三个难题，突破制约自身发展的瓶颈，必须坚持科学发展观，以经济建设为中心，注重提高经济增长质量和效益，实现经济社会全面协调和可持续发展。对房地产行业而言，加速推进以节能、节地、节水、节材、环保为着眼点的住宅产业化工作，是落实上述战略要求的重要途径。

日本、美国、欧洲、新加坡等国家和地区住宅产业化程度都很高，采用工业化生产住宅，一般可节约材料20%左右，节水60%左右。但就社会文化、居住习惯、资源状况等的比较而言，我认为日本模式对我们来说更具借鉴意义和参考价值。即，由具备集住宅投资、产品研究开发、设计、配构件部品制造、施工和售后服务于一体的大型住宅产业集团为试点，在政府指导和政策支持下，科学部署、规范竞争、稳步推进我国住宅产业化进程，进而不断带动住宅品质与性能的大幅提升、推进住宅建设和节能模式的加快转变。

二、北京金隅具备实践住宅产业化的独特优势

北京金隅是以水泥及预拌混凝土——新型建材制造——房地产开发——物业投资与管理为核心产业链的大型综合性产业集团，位列中国企业500强和世界建材企业100强，资产质量、盈利水平与核心竞争力位居全国同行业前列。2009年北京金隅以香港资本市场上九个第一的骄人业绩实现境外整体上市，成为香港联交所自金融风暴以来的成功发行范例。

一是，拥有高度吻合住宅产业化发展要求的完整的核心产业链。北京金隅集团水泥及预拌混凝土、新型建材制造、房地产开发等业务板块互为依托、相互促进、协同发展，具有独特的市场竞争优势和住宅产业化配套优势。

二是，拥有领先的水泥及预拌混凝土生产技术和市场供应能力。作为国家重点支持的十二家大型水泥企业（集团）之一，北京金隅是京津冀地区最大的水泥供应商和北京地区最大的水泥生产商，产品广泛应用于国家重点工程和重大基础项目建设，高标号水泥在北京奥运场馆建设中的份额达到90%以上。

三是，拥有完整的新型建材制造体系和建筑配套能力。作为全国最大建材制造商之一和环渤海经济圈建材行业的领导者，北京金隅不仅是我国诸多新型建材的国家标准和行业标准制定的参与者和起草者，更是我国新型建材产品生产、供应和推广的领头羊。金隅加气混凝土制品、矿棉吸声板、高档内外墙涂料、高档家具等环保节能建材产品的质量和规模均处在国内乃至国际一流水平，合资生产经营的TOTO卫生洁具、爱乐屋铝木复合门窗等产品广受市场青睐。北京金隅也是北京奥运会场馆建设中产品门类最多、用量最大、应用最广的建材供应商，具有规模化住宅部品制造能力和体系集成能力。被授予中国绿色建筑装饰产业示范基地、中国绿色建筑精品生产（采购）基地等称号。

四是，拥有良好的房地产开发经验和市场口碑。金隅房地产开发业务已有20多年的历史，年均开复工面积200万平米以上，开发项目既包括精品别墅、高档公寓、商品住宅，也包括经济适用房、限价房和廉租房，是北京地区综合实力最强的房地产开发企业之一和最大的保障性住房开发企业，所开发项目遍布北京、杭州、呼和浩特、天津、重庆等省市。金隅自行设计开发和高比例使用自己所生产材料的柒零玖零项目（原名金隅上河名居）被列为国家康居示范工程项目。

五是，拥有一流的科技研发平台和坚实的可持续发展基础。北京金隅拥有国家级企业技术中心，包括水泥混凝土、墙体材料、建筑技术、矿棉吸声板、家具设计、环保节能和国家级耐火材料等7个分中心，以及与之对应的权威的建筑部品检测机构；拥有甲级资质的建筑设计院；拥有甲级设计资质和一级专业分包资质的装饰装修企业。这些优质资源不仅为金隅自身持续创新发展提供了强大支撑，同时也成为行业新技术、新材料和新规范的孵化器。

六是，拥有广阔的国际直接融资平台。2007年，北京金隅通过控股收购河北太行水泥，成功进军国内A股资本市场；2009年7月29日，北京金隅在香港主板实现境外整体上市，不仅使金隅聚集了更加雄厚的发展资本，更为金隅加快发展提供了良好平台和广阔空间。

三、北京金隅具有明确的住宅产业化发展思路

北京市住建委《关于推进本市住宅产业化的指导意见》已经发布，为北京市推动住宅产业化工作提出了明确的方向与目标。北京金隅将加快整合住宅部品制造和房地产开发的双重优势，进一步扩大成功经验，倾力打造国内一流的住宅产业化集团。

一是，组建金隅住宅产业化研发中心。以金隅下属的北京建都设计院、北京建材科研总院、北京建筑装饰工程公司为基础，通过一方面积极将集团现有技术人员调整、充实到该研发中心，另一方面积极招聘业内知名专家，建立专业齐全，分类合理的研发工作体系。利用国内知名高校等社会人才与技术资源，重点解决集团现有住宅成套技术的接口问题，对不同部品进行优化设计，解决不同部品的寿命协同等问题。制定各种与住宅产业相关的标准、模数和过渡性指南、导则，同时，研发新的住宅结构与体系，建立标准与图集，最终形成金隅特色的住宅体系。

第二，着力打造住宅部品制造加工基地。对集团所拥有的窦店工业园区与大厂工业园区重新规划、合理布局。在窦店建设以节能墙体保温材料为主的产品制造基地，生产干混砂浆等外墙保温材料；在大厂工业园区建设以装饰材料为主的部品生产基地，主要生产矿棉板等产品；规划、新建综合的住宅产业化部品加工制造基地，主要生产家具、涂料以及其他绿色建材产品等。

第三，主动引进国外先进技术，建设新型建筑部品生产线。在未来的几年内，集团将积极吸取国外先进的住宅产业化经验，吸收国外先进的住宅设计理念，适时引进国外的先进技术与生产线。

第四，积极开发住宅产业化示范小区项目。集团将对现有成熟技术进行整合和集成，着手在北京市开发低碳排放、绿色住宅产业化示范小区，试点成功后，金隅将每年拿出一定的项目按照住宅产业化的标准进行开发。所有项目建设都将按照以人为本的原则，从设计的源头进行规划，按照四节一环保的要求，重点突破关键技术，使项目真正做到系统化、标准化、通用化。项目完毕后，形成技术目录，以便在今后的开发项目进行拷贝和推广。

第五，大力培育金隅家居品牌。正如世界著名公关专家帕根所言：真正长远的成功，是房地产品牌策划的成功。品牌，才是未来房地产企业的立足之本。谁拥有品牌，谁就拥有竞争优势。集团今后将在推进住宅产业化过程中，力争将每一个房地产项目都做成精品，不断提升金隅家居品牌含金量，使金隅集团早日成为中国房地产业的知名企业和知名品牌。