关于我省住宅产业化的思考

国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知和曾培炎副总理在全国房地产工作会议上的讲话，对推进住宅产业现代化提出了明确要求，为我国住宅产业化的发展指明了方向。虽然我省的住宅产业化工作起步较晚，但只要按照国务院要求，明确我省住宅产业化工作的指导思想，以市场为导向，认真研究和制定适合我省住宅产业化的方向和对策，加大工作力度，相信住宅产业化一定能在我省实现。

一、发展现状

住宅产业化这项工作，国家已提出多年了，国务院办公厅于1999年还就此专门下发了72号文件。但由于地区经济的差异，我省这项工作开展的比较缓慢。按照国家住宅产业化的标准要求看，我省还存在一定的差距。尽管我省的住宅产业化工作在整体化推进中缺少系统性，但部分工程，尤其是一些示范小区的工程建设对住宅产业化也起到了示范作用，有的还具超前性。这些初步尝试，为我省开展住宅产业化工作创造了条件，打下了一定的基础。

一是注重科学规划和具有先进理念的设计悄然兴起。从我省近些年的住宅建设看，开始注重了规划的龙头作用，许多开发商不惜重金聘请国内外专家做小区的群体规划，设计和建造了一批具有先进理念的住宅群体。比如，哈尔滨市的爱建商业城，即可谓住宅小区规划设计中的大手笔，为开展住宅产业化工作起到了示范作用。

二是墙改和新材料的应用在大中城市稳步推进。我省近些年来的一些单体项目和部分小区建设工程，以墙体改革为突破口，采用了空心砖和空心砌块等新的墙体材料，淘汰了实心粘土砖。结构形式也有新的变化，我省的高层建筑全部采用框架结构。哈尔滨市在这方面力度很大，强制性规定二环以内不许用粘土实心砖，对墙改和新材料应用起到了推进作用。

三是节能和环保技术普遍开始受到重视。我省大部分市（地）的政府主管部门，在住宅建设中大力推行新型的建筑节能材料，尤其是新型的环保材料，把节能和环保指标作为强制性标准收到了较好的效果，已被广大居民所认可。我省几个主要城市都在推广和应用苯板保温，大部分建筑外窗都采用了塑窗和中空玻璃，达到了保温节能和环保的要求。

四是智能技术进入小区。近年来我省在部分住宅小区逐步推行智能化管理，可视电话、自动报警、智能服务、宽带网络等进入了许多家庭。开发商对这个系统工程的重视在不断提升，广大居民也非常认可。

五是住宅装修一次到位渐成趋势。哈尔滨市的北鸿花园小区和银河名苑小区等不少小区一次装修到位，深得住户的喜爱，成为销售的新卖点。

六是建设生态环境已引起社会各界普遍关注。随着住宅产品化的推进，人们的观念发生了根本变化，特别是环境的重要作用，已被广大消费者所看好。许多示范小区的设计理念已达到了环境的均好性、多样性和协调性。自然和谐的居住环境比比皆是。比如齐齐哈尔市的东市场小区、哈市的龙电花园小区和开发区的金源小区等，在环境上被视为城市园林小区、绿色小区。

综上，我省在推进住宅产业化工作中取得了一些成功的尝试，但也存在一些问题，概括起来主要有以下几个方面：

一是主导建筑材料还相对落后。我省的住宅建设投资每年高达150-160亿元，年均竣工住宅1600多万平方米。建筑结构除哈尔滨市区外，其它地市的住宅建筑结构大多数仍为7层以下砖混结构，尤其是我省县级城镇的住宅建设几乎是100%的砖混结构。在这样的标准中，粘土实心砖就不可避免的成为主导墙体材料，不但生产效率低，而且导致大量能源浪费。

二是住宅产业技术没有从根本上得到改善。近年来，我省在住宅建设中，部分专项技术得到一些推广，但缺少有效整合。比如，空心砌块和装配式住宅，其性能和部件都还可以，由于没有整合配套技术和标准，所以很难形成规模化生产，也谈不上规模效益。也有的开发商对新的建筑材料和新工艺认识不足，推广起来很困难。

三是标准化和通用化住宅部品体系没有形成。按住宅产业化的要求，我省的住宅标准化和通用化还处于初级阶段，部品的系列化和规模化没有形成，规模部品生产的模数协调工作也比较滞后，所以我省的住宅工业化水平比较低。

产生以上问题的主要原因有这样几点：

一是认识上有差距。首先是主管部门觉得在现有条件下还难以开展住宅产业化工作，推进的力度不大。由于认识问题没解决，相应的组织措施和有关对策没有及时制定，这也是造成这一工作起步较晚的原因之一。其次是施工企业，尤其是开发建设单位和建筑设计单位，认为这是一项综合性的工程，不是自己能做得到的；多数企业认为这项工作是政府的工作，只有政府推进才会有效；有部分企业的领导对住宅产业化的知识了解甚少。

二是怕增加投资。住宅产业化的确是一项综合工程，新技术、新产品、新设备和新工艺的推广应用要高起点，这样在规划、设计、尤其在材料和施工等方面是要增加一点投入的。部分企业把这方面看得过重，怕增加成本，忽视了投入和产出的关系。

三是工作机构不健全。到目前为止，我省的大多数市（地）都没建立专门的负责住宅产业化的工作机构。有的在建设主管部门兼管，有的由开发办兼管，还有的由房产部门兼管。由于管理机构不健全，住宅产业化技术只能在部分建设小区和个别建设项目中有所推进，未能得到普遍的推广。

二、推动我省住宅产业化工作的对策措施

我省的住宅建设已进入持续快速发展的时期，成为推动我省经济发展的支柱产业。今后相当长一个时期，随着城镇化的发展进程和小康社会的要求，住宅建设将处于良好的发展态势。

根据全面建设小康社会标准及实现程度，城镇人均住宅面积到2010年将达到人均25平方米（我省现有人均住房面积为18.8平方米），这样，我省在现有基础上将增加住宅建筑面积近1.24亿平方米。如按今年全省住宅平均价格1500元/m2计算（不考虑递增因素），将接近1800多亿元。所以房地产形势的看好，为住宅产业化的开展将创造良好的机遇。

根据我省住宅建设可持续发展战略，面对今后一个时期的房地产发展的新形势，我省已明确住宅建设的指导思想，这就是加快以普通商品房为主的城镇住宅建设，努力扩大住房的有效需求和有效供给，积极推进“智能化”、“生态型”、“绿色环保型”住宅建设，推进住宅产业技术现代化进程。

推进住宅产业现代化的根本问题是要靠科技创新和科技进步。国外发达国家的住宅产业化发展的进程也充分证明，住宅产业化的推进进程就是科学的施工技术和新的科技进步加快发展的进程。所以，推进住宅产业化，就是要大力开发新型建材，采用当前最先进技术，高速度、高质量、高效率的建设住宅，满足人民日益增长的居住需要。

推进我省住宅产业化工作的思路和措施：

第一，提高认识。推进我省住宅产业化工作的关键还是认识问题。首先应解决各级领导的认识问题。现在，广大住宅消费者已不像过去那样有房住就可以了，而更多的是关注区域的健康要素，注重住宅部品、部件和新材料的应用。要全面提升规划设计水平，把新的住宅结构体系、节能技术体系、管网体系、智能化管理体系等产业化成套技术应用在住宅建设中，使住宅商品更具价值，这也是我省住宅建设与房地产业尽快和世界住宅产业接轨的需要。其次是正确理解增加成本问题。无论是一栋住宅或一个住宅小区的建设，为打造品牌树形象，规划和设计起点比较高，投入是要大一点，这都是正常的。曾培炎副总理在全国房地产工作会议上强调：“坚持以企业为主体，推进住宅产业现代化。”应当形成一批实力雄厚，竞争力强的企业集团，促进企业成为住宅产业发展和住宅技术进步主体。这里要强调的是，开发企业和大的建筑集团，要有干大事业的胸怀。不仅要看到直接的经济效果，还要看到间接的经济效果；不仅要看到近期的经济效果，而且还要看到长远的经济的效果。我们的建筑商、开发商一定要将自己的建筑产品体现这种效果。这是双赢的工作，一方面会给开发企业带来丰厚的回报，另一方面高品味的住宅会给消费者带来愉悦。三是在这项工作中政府也应给予支持，特别是从政策上、税金和信贷上都要给予一定照顾。

第二，健全组织机构。住宅产业化的工作，综合性特别强，涉及的领地非常广，有的工作要靠好多不同领域的人来共同完成。一要建立住宅产业化的组织机构。至少省辖市（地）要设专门的部门，有专职人员来做这件事，人可不多，但不可没有，视工作推进情况不断充实。

二是要有领导主抓这项工作。只有领导抓，工作才能推进。建议这项工作能成为对有关部门领导考核的指标，真正纳入各级政府主管部门的议事日程上。

第三，加大宣传和培训力度。住宅建设已成为支柱产业，其发展空间是非常大的，同样，市场的竞争也是非常激烈的。住宅产业化已成为今后我省住宅与房地产业工作的重要内容。大家都在一个起跑线上，谁认识得快，谁就早进入，谁工作得快，谁就早受益，这是发展的趋势。各级政府应加大这项工作的宣传力度，尽快使开发商、建材企业和建筑集团对这项工作引起高度重视。在宣传中应抓好二个结合：一是把普及住宅产业化知识的宣传和生产工作中的具体应用相结合，也就是说边学习边推进。二是把普及住宅产业化知识与典型引路相结合。建议各市（地）要在明年的住宅建设中选择一定数量的项目或示范小区进行试点，在试点中按标准要求注意把国内外的好做法和好经验加以应用。应加强对专兼职产业化工作人员的管理和培训。通过学习、宣传和培训，提高各级管理部门和住宅产业有关人员的整体素质和水平。

第四，加大政策支持。制定一套有利于推进住宅产业化的政策，是实现我省住宅产业化的根本保证。住宅产业化的典型特征是住宅建设功能更完善、科技含量更高，这样，在工作之初开发建设的成本肯定有所增加。尽管推广这项工作后，会带来回报，但先期的付出是相当一部分开发商所顾虑的。所以，为加快推进速度，一是对住宅产业中的部品体系和技术支撑体系，政府应在税收、金融等方面给予优惠政策和大力支持；二是政府应动员社会力量，按国家要求，加强对住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、性能认定体系等成套技术的研究开发。应发挥科研院校和规划设计部门的作用；三是在推广这项工作中要提倡奖励机制，对在工作中尤其是科研新技术、新产品的带头人给予重奖，真正在我省形成领导重视、社会支持住宅产业化的良好氛围。

第五，要重视产业结构调整。随着我省住宅产业化的推进，要求产业结构也必须加快调整，不然，很难以形成以住宅产业为主导的大型企业。一是较具实力的企业要围绕这一发展趋势搞好自身的产业调整；二是相当部分的不具规模的建筑、开发、建材、部品制造和住宅装饰企业，应主动扩大转型，形成优势互补的混合式的联合体。因为，住宅产业本身就是跨部门、跨行业，所以，这种联合体在推进住宅产业化的过程中，会使自己在市场竞争中更具优势和活力，最终成为技术创新水平高，产业关联度强的住宅产品生产企业。

第六，加快住宅技术进步和部品更新的步伐。完善建筑体系是推进住宅产业现代化的根本，我省应将现有的结构体系进行研究，形成与标准化相适应的完整系统的生产体系。应加快住宅技术进步和部品更新的步伐，尽快淘汰落后的部品；认定新的部品和技术；逐步建立起自我完善和不断创新的机制。除了要认真贯彻国办发［1999］72号文件外，作为我省还要组织相关部门编制住宅节能、智能化、环保建材、装修一次到位和部品为重点的推荐目录，确保其先进性。由于这项工作涉及的面比较广、内容多、技术难度大、协作关系复杂。所以，各级政府主管部门要高度重视，搞好协调，在调查研究的基础上制定措施，相关单位要密切配合，组织力量，力争在最早的时间内来完成。

第七，全面开展住宅性能认定工作。目前，我省住宅性能认定工作已正式起步。它将成为我省今后推进住宅产业化的一项重要工作。住宅性能认定，就是对新建的住宅适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性进行性能评价，它是推动住宅产业化，提高住宅综合质量的一项重要工作，它的实施使开发建设企业与住宅消费者之间建立起一种对住宅进行客观、公正评价、认定的制度。通过建立住宅性能科学评价机制，适应住宅市场竞争规律，最终达到促进住宅建设发展的目的。要求各地市在明年都应有3-5个1A和2A标准的住宅，力争在全省创建3-5个3A住宅示范项目。

总之，住宅产业化涉及方方面面，这项工作的推进不是一朝一夕能完成的。但只要我们认真落实贯彻《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神，只要各级政府加强领导，相关部门协调配合，尽快扶持一批住宅产业化集团，有目的地组织强强联合，通力资本运作，相信我省的住宅产业化工作一定会有新的发展。